汕头楼市:不是今年不好卖 而是去年太疯狂

2018-08-11  阿米的日...

不知不觉间,2018年已经过了一大半。

去年此时,汕头楼市经历了一波疯狂的高潮,叹为观止。今时今日,汕头楼市恢复原形,成交减少,趋势探底。公开数据显示,刚刚过去的7月份,汕头楼市成交量创下新低。


很多时候可以这样判断,促销越卖力,销售就越有压力。过去半年间,各种楼盘的促销短信甚至和促销电话,相信许多人都接到过。虽然有些烦,但大家还是体谅一下,对于个别楼盘来说,今年真的是困难的一年。


如果仔细分析,相比去年,今年汕头楼市的颓势,并不是因为今年卖得不好,而是去年卖得太多。根据公开数据统计,2017年汕头一年销售的商品房面积,相当于2015年和2016年的总和;今年上半年的楼市销售情况其实比2016年同期的情况还要好,但如果要和去年汕头的楼市高潮相比,那会是断崖式下跌。胜利往往会让人冲昏了头脑,去年楼市的火爆也让开发商们集体亢奋,在去年不断拍出新地王,项目集中上马开工,市场供应量明显增加,也增加了今年房产销售去库存的压力。


市场的狂热也造成了资金的紧张,随着国家宏观调控的紧缩,银行按揭贷款变得越来越困难,汕头的公积金也差点被抽空,公积金按揭政策开始收紧,让房地产市场雪上加霜。钱不是万能,但没钱万万不能,这句话现在用于楼市或许再贴切不过。


跌宕起伏,是事物的常态。如果总处在打鸡血的亢奋状态,才是一种不正常的病态;高潮过后有低谷,楼市也一样。现在回过头看,去年汕头楼市的火爆,是多种因素汇聚促发的现象,不好说是偶然,但也不可能持久,并不是一种正常的状况。创文带来的城市面貌实质性改变,高铁、高速、城轨多个交通项目的启动,投资拉动下经济增速排名的提升,这些宏观利好,让汕头这座城市估值提升,也成为房产销售的最好卖点。而长期以来一直不温不火的汕头楼市,相比诸多一二线甚至三线城市,房价相对仍然处在较低的水平。这些有利因素,加上部分地产商和中介的推波助澜,楼市就像股市,追涨不追跌,市民的购房热情被集中激发和释放,盲从甚至是恐慌情绪蔓延。钱多的,买多几套当是保值或投资;想改善居住环境的,害怕房价上涨赶紧抢购。除了本地的,在外发财的潮汕小伙伴们,都赶紧回来为自己或帮亲戚朋友买一套。很多人都觉得,汕头一万多一平的房价相比北上广深数万一平房价,真的是小巫见大巫,既然有升值预期,当然赶紧要出手。


然而,楼市不是菜市。动辄上百万的一套普通商品房,对于很多人来说,是一笔不小的支出甚至是负担,不是想买就能随便买,更不是想买多几套就能买多几套。在去年的蜂拥而上之后,楼市的购买力下降,再也正常不过。情况的变化,也让想在汕头买房的人不再那么着急。很多人发现,在内外经济形势严峻的大环境下,汕头的发展虽然保持稳健,但速度也开始放缓;高铁、城轨很多重大工程,受制于国家政策和审批程序,规划建设并没有想象中那么快;相比所谓的一二线城市,汕头的底子还是比较薄,发展的任务还是相当艰巨,楼价其实也没法涨得有多快。更关键的是,汕头乃至整个潮汕地区都算不上一个人才聚集型的区域,相反人员外流现象突出,薪资水平不高、施展拳脚的平台和机会稀缺,让不少年轻人背井离乡。每年新增人口数量不多,买房有需求,但持续火爆不大现实。


2007年,中国楼市开始新一轮上涨时,汕头楼市均价仍然只是三四千;2017年,即使是最疯狂的时候,汕头楼市的均价也只是普遍过万,今年上半年高层楼房的成交均价又回落到万元以内。10年间,汕头楼市的价值提升并不显著。如果想靠汕头楼市投资甚至投机炒房,恐怕空间并不大。汕头的楼市一直和这座城市一样,既不是熊市,也少有牛市,不温不火才是常态。不过,人多地少的现实决定了这座城市的房产供应持续会有市场;勤劳聪明的潮汕人所积累的财富,是汕头楼市的稳定购买力;随着城市的发展,特别是交通的提升,汕头更快地对接周边区域,作为省域副中心城市的影响力和虹吸力会逐步显现,汕头楼市也会因此得益。既不要高估汕头的楼价,也不要看低汕头的楼市,期待降价崩盘更是不切实际。可以有价无市,宁可项目烂尾,但基本上很少见到有楼盘主动降价促销;更何况,汕头楼市向来都是提前拿着大家的钱来开发,开发商们的资金压力并没有那么大。


虽然楼市销售有压力,但也不是什么地方都不好卖。今年上半年,汕头的房地产土地供应其实很有限,中心城区北区、尤其是金平老市区的新楼盘更是凤毛麟角。像海滨路这样的黄金区域,新开盘的楼价照样一点也不低;像东海岸新城、南滨新城这些城市功能配套更加完善的热门新区域,依然是不少人的首选。当然,在市场供应充足、资金供给紧张的大势下,未来的汕头楼市很难再现去年的“盛况”。


那么现在可以不可以买房?答案因人而异,见仁见智。不过始终有一点大家应该谨记,那就是大大说了,“房子是用来住的,不是用来炒的。

居住是大家对美好生活的追求之一,需不需要买房取决于自身的需求,关键在于腰包的实力,理性购买才是正道。闲钱多的小伙伴,买多一两套房用于资产保值,尝试合理的投资获利,无可厚非,毕竟人民币在贬值,通货也在膨胀。有能力想改善居住环境的小伙伴,可以精挑细选,选好目标,既不用担心汕头的房价被快速炒高,也不要有崩盘降价的奢望,该出手时就出手。经济压力较大的刚需一族,先把钱赚够再来考虑也不迟,打肿脸充胖子、为了买房降低生活质量的事情,近期恐怕没必要;毕竟,生活除了房子,还有其他。近期中央对房地产调控的新要求,也可以让大家对库存充足的汕头楼市更加放宽心。

申明:本文数据参考相关房产媒体,航拍图片自来公众号白云摄影。

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