0首付买房,背后的逻辑和机会你get到了吗?| 米筐原创

2019-01-10  天侠论坛

当下的楼市,首付分期、0首付买房大行其道。


有人看到了楼市的清淡、有人看到了地产商的资金链危机、有人看到了资产的非优质性(如部分房子偏远/品质不佳等)……但是,我要讲讲这种现象背后的金融逻辑和隐藏的机会。


1

信用创造


100万的房子,只需首付30万就能占有、使用它,凭什么?凭的是你能贷款。更专业的说法是你能创造信用。


不管是首付分期,还是0首付买房,你以为开发商延迟、甚至没有拿到首付款就亏大了?


NO!NO!NO!开发商拿到了大部分的钱——就是你的贷款,一般是房屋总价的70%。这对于那些资金链紧绷的开发商来说可是救命的。


开发商获得了救命的现金流,你平白无故的获得了一套房子……这么两全其美的事怎么发生的?就是你这个人能创造信用。


信用产生信贷(贷款),信贷就是钱。对的,任何一个中青年人都能贷款、都能凭空调动一笔资源(钱能购买任何东西,钱就代表着资源)。


懂得了这个道理有啥用呢?太有用了。


“能凭空调动一笔资源的能力”是一种稀缺资源。很多人想破脑袋也不会明白这个道理,于是就把这个稀缺资源白白的浪费掉了。


想想你自己,大舅子小姨子、堂兄弟表姐妹、七大姑八大姨……其中的一些人是不是一辈子都没有贷过款?他们自以为无债一身轻、堂堂正正一辈子,殊不知是白白浪费了一笔稀缺资源。


基于这套理论,也就有了房产投资圈里的核创建、核包装、对敲融资等一系列的黑科技。(详见我在破竹APP开设的课程《职业买家房产投资实操攻略》,公众号对话框回复“实操攻略”可查看)


首付分期/0首付买房,隐藏的第一个金融逻辑是信用创造。


2

杠杆放大


杠杆就是以小博大,放在金融上就是借用别人的钱撬动更大的资产。


金融杠杆的方式有两种:一种是我们最常提及的借贷债务。还有一种是常常被人忽视的股权融资——自有资金60万,拉股入资40万,控制权还是你,可资产却由60万扩大到了100万。


100万的房子,20%首付的杠杆率就是5倍——1块钱撬动了5块钱,即用20万自有资产占有了100万的资产,30%的首付杠杆率就是3.3倍、60%首付是1.67倍、80%首付则是1.25倍、全款购房就没有杠杆。


首付分期就是在加大杠杆——只付了10%、甚至5%的钱就占有了100%的资产,杠杆率则直接暴增到了10倍、20倍。如果是0首付呢?相当于没掏钱就占有了一笔资产——对的,此时的杠杆率是无穷大。


当然,随着首付分期的逐步归还,杠杆率也就逐步降低,直至首付付清、杠杆率下降到正常水平。


再谈的深入一些,杠杆不会凭空消失、也不会凭空增加,而是发生了转移。开发商开始将杠杆转移给了买房人,买房人再将杠杆转移给了整个社会,一旦杠杆断裂崩盘、社会的杠杆再转移给全体百姓头上……这也是政府打击高杠杆的原因。


首付分期/0首付买房,隐藏的另一个金融逻辑是杠杆放大。


很多人会疑惑:不管是首付分期还是0首付,在两三年内总是要把首付凑齐的,并没有占啥便宜,这有啥意义?太有意义了。


你知道这两三年内会发生什么吗?而在这两三年的时间内,你却拥有了一个选择权。


3

选择权


选择权是一种权利,并且只享有选择的权利,而不需要承担选择的义务,选不选择、怎么选择,主动权在你——当然是怎么有利于自己、就怎么选择了。


这间屋子我还要不要租呢?这批货物我还要不要买呢?这套房产我还要不要定呢?今晚的聚会我还要不要参加呢?看怎样做有利于你啊。


市场中房屋租金降价了,我就不租了/若市场中租金涨价了,那我就继续租;


市场中的货物降价了,我就放弃这批货去市场中买/若市场中货物涨价了,我就把合同执行到底;


市场中房产降价了,定的这套房子就不要了/市场中房子涨价了,那就订购这套房子了;


晚上孤独无聊那就参加这个聚会打发时间了/晚上若出现了更重要的事,那就不去聚会呗。


重要的是你得有这种选择权,哪怕为此支付一些成本(专业术语叫期权费):租房的定金、货物的首付款、房产的定金/首付/银行贷款、聚会的时间/路费/门票成本。


在筹集首付的两三年时间里,你知道会发生什么?房价突然暴涨?你意外的赚到了一笔钱?恰巧碰到一个愿高价接盘的买房人?邂逅一段爱情碰巧又遇到了一个非要买房的丈母娘?


谁知道未来会有什么变化?一切皆有可能。而有了房你才拥有选择的可能。


首付分期/0首付买房,隐藏的又一个金融逻辑是:以较小的成本获得一个选择权。


给一套房子事先锁定价格、固定风险,在两三年、甚至更长的时间内去等待各种可能。


4

谁的机会?


普通人买房难在哪里?难在首付。


从一二线城市到三四线城市、再到十八线小城,首付款从数百万到百十万、再到十余万不等,这是一笔大钱(相对于那个城市的居民而言),是普通人许多年的积蓄、有时还要加上六个钱包的积蓄、甚至外带一些亲友的积蓄。


首付款很难一蹴而就,需要时间缓慢积累,借钱(六个钱包长辈借/亲友邻里借/银行等金融机构借等)加速了首付款的筹集,而首付分期/0首付则让首付款的筹集时间进一步缩短、甚至短到了0,仅凭一个人的信用创造功能即可。


那这种付款方式适合哪些人呢?


有现金流的人。很多人会认为首付分期/0首付买房债务太多、杠杆太高、风险太大,其实我不止一次的说过,杠杆合适与否不在于债务额、也不在于债务率,而在于现金流。


只要现金流不断,杠杆就不会断,有现金流的人根本不用去顾忌杠杆的高低、以及政府的去杠杆政策。


只要一个人的收入高、筹资能力强,到期的债务能按时归还、现金流的管控水平高,就没有杠杆断裂的可能,首付分期/0首付就特别适合有现金流的人。


当然现金流有优劣的层次,其成色好坏如下:主动性的工资/兼职等劳动收入>被动性的房租/分红等资产性收入>借贷腾挪等融资性收入。


有了现金流就有了一切,可以负债撬动资产、可以维持杠杆稳固、可以等待泡沫机会,可以把未来的收入(现金流)跨越时间和空间折现到当下的某一个领域(如资产上)。


想博个机会的人。前文已经说了,首付分期/0首付买房就是用较低的成本投入去获得一个选择权,在两三年、甚至更长的时间跨度内等待各种可能的出现——当最有利于自己的那个可能出现时,就行使选择权、去捕捉一次(黑天鹅式的)暴击机会。


刚毕业的年轻人/基层工作的职员/缺乏机会的各类人士……凡是想做个尝试、博个机会的人都可以踊跃实践——做了不一定成功,不做肯定不会成功。


只有行动才会有改变,只要改变就有好的可能,从不投注的人怎么能会中呢?


买房只是众多机会中的一个机会,刻苦学习、努力工作、艰辛创业……都是在创造成功的机会。


成功=尝试的次数×成功的概率,要么提高成功的概率,要么增加尝试的次数,如果二者兼而有之就更好了。


以上只是分析了首付分期/0首付买房背后的金融逻辑和潜藏的机会,实际上比这些更重要的是要购入并持有可住、可租、可售、可增信背书、可贷款融资的优质资产——好房子才是硬核,千万别被首付分期/0首付的噱头迷惑了双眼。

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